Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında eyni ərazidə yerləşən, oxşar xüsusiyyətlərə malik mənzillərin fərqli qiymətlərlə satışa çıxarılması alıcılar arasında çaşqınlıq yaradır. Elanlarda göstərilən məbləğlərin mənzillərin real bazar dəyərini nə dərəcədə əks etdirməsi, eləcə də qiymətləndirmə prosesinin hansı meyarlar əsasında aparılması aktual məsələlərdəndir. Bəs ölkədə daşınmaz əmlakın real dəyərini müəyyənləşdirmək üçün vahid və şəffaf mexanizm mövcuddurmu?
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) İdarə Heyətinin sədri Vüqar Oruc bildirib ki, ilk növbədə, ölkəmizdə daşınmaz əmlakın real bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün vahid və şəffaf mexanizmlərin mövcud olub-olmaması beynəlxalq praktikaya əsaslanan məsələdir.
Onun sözlərinə görə, dünya bazarında qiymətləndirmə şirkətləri beynəlxalq qiymətləndirmə standartlarına və fəaliyyət göstərdikləri ölkənin qanunvericiliyinə uyğun işləyirlər. Eyni zamanda, müəyyən standartlaşma sistemi formalaşır və qiymətləndirmə prosesi həmin standartlar əsasında həyata keçirilir.
Ekspert qeyd edib ki, Azərbaycanda da bu istiqamətdə müəyyən işlər aparılır və müvafiq komitə formalaşdırılıb. Lakin qiymətləndirmə sahəsində islahatlar prosesi hələ yekunlaşmayıb və davam etdirilməsinə ehtiyac var.
V.Oruc bildirib ki, hazırda mövcud olan elektron və rəqəmsal qiymətləndirmə proqramları qanunvericiliyə uyğun olaraq müstəqil şəkildə qiymətləndirmə fəaliyyəti həyata keçirə bilməz:
“Qanuna uyğun olaraq, qiymətləndirmə prosesini yalnız Dövlət İmtahan Mərkəzində imtahan vermiş şəxs həyata keçirə bilər. Hər hansı bir proqramın bu prosesi müstəqil şəkildə həyata keçirməsi mümkün deyil və qanuni hesab olunmur.
Ancaq elektron və rəqəmsallaşdırılmış proqramlar qiymətləndiriciyə köməkçi xidmət göstərə bilərlər. Yəni məlumat bazası, prosedurlar, metodologiya və digər məsələlər baxımından dəstək verə bilərlər. Amma qiymətləndirməni məhz Dövlət İmtahan Mərkəzində imtahan vermiş və şəhadətnamə almış qiymətləndirici həyata keçirməlidir.
Hazırda prosesin vahid və şəffaf şəkildə həyata keçirilməsi ilə bağlı müəyyən çətinliklər var. Şəffaflıq, təbii ki, qanunvericinin tələbidir, amma vahid qiymətləndirmə mümkün deyil. Çünki ölkədə qiymətləndirmə sektoru mövcuddur və burada müxtəlif qiymətləndiricilər fəaliyyət göstərirlər. Hər hansı bir qiymətləndirmə prosesi üçün qiymətləndiriciyə müraciət edilməli, o, öz yanaşmasını tətbiq etməli və qiymətləndirməni həyata keçirməlidir.
Qiymətləndirmə prosesi Azərbaycan Respublikasının “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanununa, milli və beynəlxalq qiymətləndirmə standartlarına uyğun aparılmalıdır. Bu tələblərə əməl edildiyi halda şəffaf və obyektiv nəticələr əldə etmək olar. Sadəcə, qiymətləndiricinin bu prosesi nə dərəcədə, hansı şəkildə və hansı çərçivədə həyata keçirməsi, onun fəaliyyətinə nəzarət mexanizmlərinin nə qədər şəffaf, hesabatlı və obyektiv olması artıq başqa bir müzakirə mövzusudur. Qiymətləndirmə sektorunda islahatlar hələ yekunlaşmayıb və onların davam etdirilməsinə ehtiyac var”.
AQC sədri eyni ərazidə və oxşar xüsusiyyətlərə malik mənzillərin fərqli qiymətlərlə satışa çıxarılmasının əsas səbəbinin fərdi yanaşma olduğunu vurğulayıb. Onun sözlərinə görə, heç kim əmlak sahibinə öz mənzilini aşağı və ya yuxarı qiymətə satışa çıxardığı üçün irad bildirə bilməz. Vətəndaş əmlakını bazara təqdim edir və qiyməti özü müəyyənləşdirir. Bu qiymət bazar dəyərindən fərqlənə bilər.
Ekspertin fikrincə, əgər müəyyən edilən qiymət bazar qiymətindən aşağıdırsa, mənzil daha tez satılır. Əksinə, qiymət bazar dəyərindən yüksək olduqda əmlakın bazarda qalma müddəti uzanır və nəticədə vətəndaş mənzilini sata bilmir.
O bildirib ki, mənzillərin qiymətini vətəndaşlar, maklerlər və rieltorlar müəyyən edə bilərlər, lakin son nəticədə qiymətləri bazarın özü tənzimləyir.
V.Oruc əlavə edib ki, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti hər bir daşınmaz əmlak obyektinin satışdan əvvəl qiymətləndirilməsini məqsədəuyğun hesab edir. Bununla belə, hazırda qiymətləndirmə sektorunda obyektivliklə bağlı müəyyən problemlər var və islahatlar davam edir.
Onun sözlərinə görə, mənzilini satışa çıxarmaq istəyən vətəndaş əvvəlcədən qiymətləndirmə şirkətinə müraciət edərək əmlakın real bazar dəyəri barədə məlumat əldə etməli, daha sonra həmin qiymət aralığını nəzərə alaraq satış elanını yerləşdirməlidir. Ekspert bunu ən normal və uyğun variant hesab edir.
AQC sədri alıcıların da əmlakın real dəyərini müəyyənləşdirmək üçün xüsusi elektron resurslardan yararlana biləcəyini deyib:
“Experteam.az saytı var, birbaşa həmin sayta müraciət etmək mümkündür. Sayt vasitəsilə almaq istədiyiniz mənzilin, evin və ya torpağın real qiymətinin nə qədər olduğunu müəyyən etmək olar. Bundan sonra qərar qəbul etmək vətəndaş üçün daha asan olur. Bu sistem artıq Azərbaycanda mövcuddur. Dünya dövlətlərində belə sistemlər var idi, bizdə isə yeni yaradılıb”.
V.Oruc elanlarda göstərilən qiymətlərlə faktiki alqı-satqı qiymətləri arasındakı fərqə də aydınlıq gətirib. O bildirib ki, bazar dəyərindən aşağı qiymətə təklif olunan mənzillər daha tez satılır, yüksək qiymətə təqdim edilənlər isə uzun müddət bazarda qalır.
Ekspertin sözlərinə görə, əgər mənzilin qiyməti real bazar dəyərinə uyğundursa, alıcı ilə satıcı arasında müəyyən qiymət müzakirəsi aparılır. Onun hesablamalarına əsasən, bir, iki və üçotaqlı mənzillərdə bu güzəşt 2-6 faiz arasında dəyişir. Kiçik sahəli mənzillərdə qiymət adətən 2-4 faiz, daha böyük sahəli mənzillərdə isə 4-6 faiz aşağı salınır. Bundan sonra alıcı ilə satıcı arasında alqı-satqı baş tutur.
Referans Media
